来源:国际金融报　　　 作者：子文　　　日期：2004年07月23日

    在政府调控和市场调节的双重影响下，今年上半年上海商品住房预售价格增幅开始放缓，楼市观望之风甚重，在此氛围下许多开发商对楼盘的定价更加谨慎，他们或维持去年年底的房价，或仅敢做下幅调整……而位于中山公园的楼盘凯欣豪园延续其不事张扬的作风，毛坯房每平方米的均价一直保持在13000元左右，这一房价创下了中山公园附近预售商品房的新记录。开发商丽丰控股的市场信心源自何方？最近一段时间的房地产新政策是否会影响上海楼市的走势？近日《地产金刊》就上海楼市的相关话题专访了香港丽丰控股业务发展部高级副总裁庄征星先生。
　　地产金刊：降低预售标准，短时间供应将有所放量，对开发商影响大吗？
　　庄征星：现在进入上海发展的开发商都相当有实力，每一个开发商对自己的楼盘都很有信心，所以降低预售标准，短期内的供应增加，并不一定会让他们做出降价的举动。对于购房者来说，现在预售楼盘网上销售，信息更透明了，人为的捂房现象将有改善，出于对前景的看好，还是有许多人会购房，只是现在选择的机会多了。购房者可以多一些机会去寻找和比较。我相信，经过比较之后，购房者还是会去重视地段、品质和发展商背景。纯粹的外表包装就可能经不起现场的比较，从这方面来说，对品质好的开发商是个好事。
　　我们已经习惯高层建筑结构完成三分之二验收合格才能拿预售许可证的做法。降低门槛更好，我们在资金回笼方面可以更快一点，只是负责签合同的同事要忙一些，需要提前进入工作状态。
　　地产金刊：您觉得丽丰控股在凯欣豪园这个项目上最大的优势在哪里？
　　庄征星：我觉得凯欣豪园这个项目，丽丰控股至少有三大优势。
　　第一、品牌优势作为一家强调永续经营的企业，品牌是一个相当重要的因素。同时高档楼盘的购房人通常也比较注重品牌。大家都知道品牌的美誉度需通过一个又一个成功的项目逐渐积累起来。打造一个知名品牌是相当不易的。应该说，在国内广州、上海等地一系列项目的运作，丽丰控股品牌已经有了相当不错的口碑，我们非常珍惜来之不易的品牌声誉，这次凯欣豪园项目也会延续丽丰控股一直以来秉承的优良品质。
　　第二、地段优势中山公园商圈未来的发展可以说是无可限量的，未来该地区将媲美徐家汇。凯欣豪园位于汇川路、长宁路，紧靠中山公园，是未来中山公园商圈的重要组成部分。目前，香港新世界购物中心已经开业，在建的营业面积达12.5万平方米的长峰商城（暨中山公园公共交通换乘中心）就在凯欣豪园门外，另外，拥有2万多平方米商业面积的香港新世界百货以及绿地集团建设的圣约翰名邸商厦等也都环伺凯欣豪园四周。除了众多大型商厦，中山公园周边还有一系列大型写字楼已经开工建设或正在规划，所以未来5年中山公园周边的发展日趋完善，对应的楼盘的升值潜力也将相当可观，我们正是看中中山公园地区未来的发展潜力。3至5年后中山公园商圈真正发展起来，特别是周边写字楼投入使用之后，这里的高档住宅一定非常抢手。仔细看看周边真正高档的住宅楼盘并不多，凯欣豪园的推出必将成为中山公园商圈住宅项目中的亮点。
　　第三、团队优势从建筑设计、工程测量、工程监理到景观设计、会所设计、企划营销，我们都选择了国内外经验丰富的专业团队。我们非常信任他们，他们的工作也非常敬业，合作非常愉快。我一直认为，关键能够找到这样一批极具专业水准又积极敬业的合作伙伴，是我们在项目开发上最大的优势。
　　对于高档楼盘，购房者比较的重点并不仅仅是价格，不是说每平方米价格低几百元钱的楼盘就一定更好卖。高档物业之间比较的是细节与品质。小区的整体规划、景观布局、建筑质量、房型设计、物业管理水平以及会所设施等各方面的内容都必须力求完美。只有优秀的开发团队才能保证项目的优良品质。这也是我们在开发凯欣豪园时最注意的地方。我们选择最优秀的合作伙伴，就是要把凯欣豪园打造成真正的精品楼盘。
　　地产金刊：高品质住宅在细节处理上往往非常周到，你们细节上是如何考虑的？
　　庄征星：丽丰控股一直以来都希望投资的每一个项目都能够成为经典之作，所以在小区细节处理上我们也做了很多工作。比如，规划中占地1.5万平方米的中央绿地将在一期交房之前就完成，以保证一期业主入住后就能享受到宜人的绿色生态景观。再比如，在外立面处理上我们也颇花了一番心思，现在上海有不少高档住宅楼盘外立面使用了涂料，极易污损褪色，影响物业美观。而丽丰控股的每一个项目都要求作到内外兼具，所以凯欣豪园的外立面会全部采用高级瓷砖，以保证立面的观感。
　　其实，这样的细节处理还有很多，我想公司考虑的如此细致周到，不仅符合所有入住的业主身份、形象，也对弘扬丽丰控股的品牌大有益处。
　　虽然丽丰控股是来自香港的公司，但我们深知要在上海成功开创事业就必须入乡随俗。如果老是用香港的思路来考量上海的项目就会有所误区，因为上海的情况同香港是有区别的。比如在上海开发房地产，不仅要了解上海人的个人喜好、生活习惯，还要考虑到上海的天气特点、交通情况以及城市污染状况等等。
　　合理调整开发思路，真正去了解上海、了解上海人，才能建造出适合在上海居住的住宅。我们用了很多的时间和精力才了解了上海、了解了上海人，同时公司选用了许多优秀的本地人才，也为公司在较短的时间内融入上海市场起到了积极的作用。
　　我们所有的努力，只是希望在上海的每一个项目都能够得到大家的认可，同时也为上海的城市建设贡献一份力量。
　　地产金刊：2004年的房价走势是沪上楼市最关注的一个话题。我们也想听听您的观点。
　　庄征星：一个市场，由多方面形成，大趋势大方向不变时，总体上是充满机会的。近期出台的一系列政策，影响最大的是纯粹用极少部分资金进行短线炒作的投机客，这是政府想要控制的，而发展商也很希望把这个水份挤掉，因为过度炒作也会误导发展商的销售决策。大形势看好，技术层面的调整，在挤掉水份之后，真正中长线的投资者还是会进入，因为这是一个机会。就像今年的禽流感，在经历了非典之后，大家都知道这只是一个短暂需要克服的困难，不会影响到总体的发展前景。
　　有这么多利好因素，全世界都很难找到像上海这样有吸引力的地方。上海已经不再是上海人的上海，她已经是全中国、全世界的上海，上海的楼市一定会继续健康有序地持续发展。