金融时报　　　 作者：洪玲　　　日期：2004年01月14日

国家金融政策的调整、房地产企业扩张对资金需求的增强，正让一个预测变为事实：2004年中国房地产将迎来"融资年"。2004年，地产金融创新还将会不断成为业界关注的焦点。"121文件"成为原动力一些业内人士把房地产业与银行业过去几年紧密合作的时光戏喻为"蜜月"。"蜜月"给房地产商带来愉快感觉的同时，也让银行因此承担了巨大风险。而去年下半年央行出台的"121文件"，正是要帮助银行规避这一高风险。"121文件"的出台，随着银行房地产贷款的收紧，地产金融多元化开始初见端倪。有关专家分析认为，"121文件"正是推动房地产融资渠道多元化的直接动力。
　　从房地产开发的整个资金流程看，当前中国房地产的开发环节资金投入集中，但是相应的资金来源则比较分散。因此，在控制房地产金融风险的同时，如何拓宽融资渠道，缓解资金需求压力，推动我国房地产投融资体制改革和融资结构调整，就成为迫切需要加以研究的课题。央行"121文件"试图在现有的融资格局下，适当控制房地产行业的局部投机泡沫，这对于房地产行业的持续健康发展，无疑是有积极作用的。信托捷足先登根据不完全的统计，2003年全年至少有数十亿元资金通过信托计划的形式进入房地产投资领域。在2003年10月的半个月时间里，仅首都北京就有世纪星城、荣丰2008、太阳星城3个房地产项目信托进入市场发行，且受到投资人的追捧。2003年11月3日，筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售，计划发售一个月但实际上只用了8天半，就完成2．5亿元人民币的募集任务，托让双方喜出望外。该项信托计划的运作模式较前边的资产信托更为优越，突破了200份的限制，帮助开发商实现了更高的融资额。2003年12月，交易型的信托产品也在天津登台亮相。
　　众所周知，金融产品的发展，必然需要有一个具有良好流动性的二级市场的支持，否则一级市场的发展很快会遇到二级市场流动性问题的制约。这个瓶颈，在当前的信托产品中也存在。而且，在当前形势下，信托公司与银行形若巨人和蚂蚁，根本不在一个起跑线上，不是一个等量级，所以没有能力在贷款行业公开竞争。融资工具亟待创新有关专家指出，无论如何，在当前中国的金融体系，银行体系依然支配着绝大部分金融资源，对于银行金融资源的运用依然应当成为房地产公司设计融资方案时的重点。除了直接的商业贷款之外，房地产公司还可以运用银行可以提供的贴息贷款、委托贷款等多种形式进行融资创新。比如张宝全率先试行的卖方信贷就非常有优势。开发商卖方信贷模式的前提是开发商稍有一定的实力，商业银行可以规避政策风险，同时也可以拓展中间业务；开发商和购房者分别获得了宝贵的资金和购房的便利。
　　当前，开发商可以利用的直接融资手段，基金最被看好但暂时缺乏政策支持；上市是一条现成的路尤以"借壳"最为便利，但受经营特点和资产预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果并不理想。信托的想象空间相对比较大，但肩膀太窄，担不起太重的担子……
　　眼下，我国房地产融资市场缺的并不是资金，而是融资渠道和融资工具的创新。所以，需要企业与金融机构一起积极创新、寻找新型融资工具。毕竟，"钱途"是人闯出来的。